Ein reguleringsplan fastsett framtidig bruk, vern og utforming av areal og fysiske omgjevnad i eit avgrensa område i kommunen – planområde.
Ein reguleringsplan består av plankart og planføresegner. I tillegg er det ei planskildring knytt til reguleringsplanen, og eventuelt også andre rapportar, t.d. VA-rammeplan, geologisk vurdering, støyutgreiing, vurdering av naturmangfald, landskapsanalyse, vurdering av kulturminne.
Ein reguleringsplan gjeld frå han er vedteken i kommunestyret, dersom dhan ikkje må avgjerast av Kommunal og moderniseringsdepartementet.
Ein reguleringsplan er bindande for utviklinga av området, og i mange tilfelle eit nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av utbygginga, også ved eventuell ekspropriasjon.
Det er to typar reguleringsplanar - områderegulering og detaljregulering.
Ein reguleringsplan må vera heimla og utarbeidd i samsvar med plan- og bygningslova Kap. 12, og kartforskrifta.
Plankart
Eit plankartet viser kor det skal vera/byggjast bustader, vegar, leikeplassar, skular og liknande.
Plankartet skal vera utforma i samsvar med Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister.
Her er eit eksempel på ein reguleringsplan frå Ågotnes. Her ser ein korleis alle areal innanfor planområdet har fått eit formål, enten det er bustad, leikeplass, veg, fortau eller barnehage. Desse formåla, linje- og punkt er juridisk bindande. Det betyr at utbygger ikkje kan byggje utanfor formåla til til dømes bustad eller veg. Til kvart formål er det knytt føresegn som styrar utforming, høgder, krav til leikeplass og liknande.
Planføresegner
Planføresegnene er reglar som seier korleis areala i eit planområde kan brukast, kvar og kva ein kan byggja, kvar det skal koma veg, korleis til dømes eit leikeareal eller eit bygg skal utformast og eventuelt kva som skal vernast.
I planføresegnene kan ein setja krav om rekkefølgje – rekkjefølgjekrav - for gjennomføring av utbygginga, og at utbygginga ikkje kan finna stad før t.d. veg, fortau, gang- og sykkelveg, barnehage, skule m.m. er tilstrekkeleg etablert. Rekkjefølgjekrava seier ofte også noko om kva som må vera ferdig opparbeidd føre ein kan få lov til å byggja eller ta i bruk nye bygg.
Eit rekkjefølgjekrav kan til dømes vera at fortau eller gang- og sykkelveg til skulen skal vera på plass før ein kan byggje i planområdet, eller at leikeplassar må vera ferdig opparbeida før ein kan få ta i bruk nye bustader.
Rekkjefølgjekrav kan vera grunnlag for utbyggingsavtale mellom utbyggjar og kommunen.
Planføresegnene skal vera heimla i plan- og bygningslova § 12-7.
Planskildring
Planskildringa skal fortelja om bakgrunnen for og formålet med reguleringsplanen. Hovudinnhaldet og verknaden av planen skal skildrast. Planskildringa skal også seia noko om korleis planforslaget held seg til reglar og retningslinjer som gjeld for området. Ei planskildring skal opplysa korleis merknader til planforslaget er tekne omsyn til i planarbeidet, og kor eventuelle kjelder er henta frå.
Områderegulering
Områderegulering vert brukt der det er nødvendig med nærare avklaringar for bruken av areal og å sjå viktige samanheng for i eit større, men avgrensa område.
Det er kommunen som står for områderegulering, men kan overlata reguleringsarbeidet til private eller andre styresmakter.
Detaljregulering
Detaljregulering vert brukt for mindre område, konkrete bygg- og anleggstiltak og gjennomføring av utbygging. Private, organisasjonar og andre styresmakter har rett til å utarbeida og koma med forslag til detaljregulering - planinitiativ, og å få kommunen stti standpunkt eller behandling av planinitiativet.
Det er eit krav at detaljregulering skal utarbeidast av fagkyndige.
Ein detaljregulering følgja opp hovudtrekk og føringar som er gjeve i arealdelen i kommuneplanen og eventuelt i ein områderegulering.
Det er ein tidsfrist på ti år for å setja i gang utbygging etter ein detaljregulering. Etter dette skal kommunen sjå til at detaljreguleringa i nødvendig grad er oppdatert. Dette må skje før kommunen kan ta avgjerd i byggjesøknadar for ny utbygging innanfor planområdet.
Fagkyndig
Ved vurdering av fagkyndig vil kommunen sjå til Stortingsproposisjon 149 L Kapittel 7. Der står det følgjande:
«Det forutsetter god samfunnsforståelse hos alle involverte, forståelse for innhold og utforming av plandokumenter i form av planbeskrivelse, planprogram, konsekvensutredning, krav til planers innhold mv, bruk av planteknisk verktøy (IKT) samt krav til standardisert teknisk fremstilling av arealrettede planer og anvendelse av digitale verktøy, herunder geografiske informasjonssystemer (GIS), i planfremstilling. Fagkyndige må ha kunnskap om hvordan planer utarbeides og hvordan planprosesser skal gjennomføres. Mer konkret innebærer dette kunnskap om følgende: plansystemet, planprosessene og prosessledelse, plankart med kravspesifikasjon for utveksling av digitale plandata, utarbeidelse av planbestemmelser, utarbeidelse av planbeskrivelse, konsekvensutredninger, og metodeanvendelse, kommunale bestemmelser og retningslinjer, nasjonale og regionale retningslinjer samt planutforming.»
Det er også krav til fagkynde for utarbeiding av VA-rammeplan, geologisk vurdering, støyutgreiing, vurdering av naturmangfald, landskapsanalyse, vurdering av kulturminne m.m.
Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtale er ein avtale mellom kommunen og utbyggjar/grunneigar knytt til utbygging av eit planområde. Kommunen kan ikkje inngå bindande utbyggingsavtale før den aktuelle reguleringsplanen er vedteken.
Ein utbyggingsavtale kan omfatta tiltak som er nødvendig for gjennomføring av ein konkret reguleringsplan, t.d. teknisk infrastruktur som veg, vatn og avlaup, grøntområde og bustadpolitiske tiltak.